Cara Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) berfungsi di Malaysia
CKHT ialah cukai ke atas keuntungan yang anda peroleh apabila menjual (melupuskan) hartanah di Malaysia — atau saham dalam syarikat harta tanah. Ia dikawal oleh Akta Cukai Keuntungan Harta Tanah 1976 dan ditadbir oleh LHDN (Lembaga Hasil Dalam Negeri). Anda hanya membayar cukai ke atas keuntungan, bukan seluruh harga jualan, dan hanya jika anda menjual pada harga lebih tinggi daripada yang anda bayar.
Formula asas
Jumlah yang dikenakan cukai ialah keuntungan boleh dikenakan cukai anda:
- Keuntungan Boleh Cukai = Harga Pelupusan − Harga Perolehan − Kos Dibenarkan
Kadar CKHT yang dikenakan ke atas keuntungan itu bergantung pada dua perkara: berapa lama anda memegang hartanah (tempoh pegangan), dan sama ada anda seorang individu (warganegara Malaysia atau PR), sebuah syarikat, atau bukan warganegara.
Kadar CKHT mengikut tempoh pegangan (2026)
| Dilupuskan pada… | Individu (Warganegara/PR) | Syarikat (MY) | Bukan warganegara |
|---|---|---|---|
| Tahun ke-1 hingga ke-3 | 30% | 30% | 30% |
| Tahun ke-4 | 20% | 20% | 30% |
| Tahun ke-5 | 15% | 15% | 30% |
| Tahun ke-6 dan seterusnya | 0% | 10% | 10% |
Perkara utama: warganegara Malaysia atau PR yang memegang hartanah lebih daripada lima tahun tidak membayar CKHT langsung. Syarikat dan warga asing sentiasa membayar sekurang-kurangnya 10%.
Pengecualian untuk individu
- RM10,000 atau 10% daripada keuntungan boleh cukai, yang mana lebih tinggi — ditolak secara automatik daripada keuntungan seorang individu sebelum CKHT dikira.
- Pengecualian sekali seumur hidup — warganegara Malaysia atau PR boleh menuntut pengecualian penuh ke atas pelupusan satu kediaman persendirian, sekali seumur hidup (Seksyen 8, Jadual 4). Pilihan dibuat melalui Borang CKHT 3 dan tidak boleh ditarik balik.
- Pindah milik antara ahli keluarga terdekat — hadiah antara suami dan isteri, atau ibu bapa dan anak, boleh dianggap sebagai "tiada untung, tiada rugi".
Pengecualian individu ini tidak terpakai kepada syarikat.
Apa yang dikira sebagai kos dibenarkan?
Anda boleh menolak perbelanjaan yang bersifat modal dan berkaitan secara langsung dengan memperoleh, menambah baik, atau menjual hartanah:
- Yuran guaman dan duti setem semasa anda membeli.
- Komisen ejen hartanah dan yuran guaman semasa anda menjual.
- Kos pengiklanan dan penilaian untuk mencari pembeli.
- Kerja ubah suai atau penambahbaikan yang menambah nilai kekal (penambahbaikan modal) — bukan pembaikan biasa.
Kos yang tidak boleh ditolak termasuk pembaikan dan penyelenggaraan biasa, cukai tanah dan cukai taksiran, faedah pinjaman, dan insurans — ini dianggap kos berjalan, bukan sebahagian daripada keuntungan.
Contoh pengiraan
Seorang warganegara Malaysia membeli rumah dengan harga RM400,000 dan menjualnya 2 tahun kemudian pada harga RM550,000. Kos belian RM12,000, kos jualan RM16,500, ubah suai modal RM20,000.
- Keuntungan boleh cukai = 550,000 − 400,000 − (12,000 + 16,500 + 20,000) = RM101,500
- Pengecualian = lebih tinggi antara RM10,000 atau 10% × 101,500 = RM10,150
- Keuntungan bercukai = 101,500 − 10,150 = RM91,350
- Dipegang kurang 3 tahun → kadar 30% → CKHT = 91,350 × 30% = RM27,405
Jika orang yang sama memegang hartanah itu lebih daripada 5 tahun, kadarnya ialah 0% dan tiada CKHT perlu dibayar.
Cara menggunakan kalkulator ini
- Pilih jenis pelupus anda — Individu (warganegara/PR), Syarikat, atau Warga Asing.
- Masukkan harga belian dan jualan, serta tarikh anda membeli dan menjual (ini menetapkan tempoh pegangan dan kadar anda).
- Tambah kos dibenarkan anda — belian, jualan dan ubah suai modal.
- Jika anda individu yang menjual kediaman persendirian dan ingin menggunakan pengecualian sekali seumur hidup anda, tandakan kotak sekali seumur hidup.
- Baca anggaran CKHT perlu dibayar dan keuntungan bersih selepas cukai anda.