Duti setem & yuran guaman semasa membeli hartanah di Malaysia
Apabila anda membeli hartanah di Malaysia, terdapat dua kategori besar kos awal selain bayaran pendahuluan anda: duti setem (cukai kerajaan, dibayar kepada LHDN) dan yuran guaman (dibayar kepada peguam yang menyediakan dokumen anda). Setiap satu terpakai dua kali — sekali untuk pindah milik dan sekali untuk pinjaman anda.
1. Duti setem MOT (surat cara pindah milik)
Duti setem ke atas Memorandum Pindah Milik (MOT) — dokumen yang memindahkan hak milik ke atas nama anda — dikenakan pada harga belian atau nilai pasaran, yang mana lebih tinggi. Bagi warganegara Malaysia dan PR ia berperingkat:
| Julat harga | Kadar |
|---|
| RM100,000 pertama | 1% |
| RM100,001 – RM500,000 | 2% |
| RM500,001 – RM1,000,000 | 3% |
| Melebihi RM1,000,000 | 4% |
Mulai 1 Januari 2026, pembeli warga asing membayar kadar rata 8% ke atas keseluruhan harga dan bukan skala berperingkat (penduduk tetap masih guna skala berperingkat).
2. Duti setem pinjaman
Duti setem ke atas perjanjian pinjaman ialah kadar rata 0.5% daripada jumlah pinjaman, untuk semua pembeli. Jika anda bayar tunai, tiada pinjaman dan tiada duti setem pinjaman.
3. Yuran guaman (Perintah Saraan Peguam Cara 2023)
Yuran guaman pemindahan hak milik ditetapkan oleh skala kerajaan dan dikenakan ke atas kedua-dua perjanjian jual beli (SPJB) dan perjanjian pinjaman, setiap satu pada nilainya sendiri:
| Julat nilai | Kadar |
|---|
| RM500,000 pertama | 1.25% (min RM500) |
| RM500,001 – RM7,500,000 | 1.00% |
| Melebihi RM7,500,000 | Boleh runding, maks 1.00% |
Peguam boleh memberi diskaun yuran pemindahan sehingga 25%, dan pembeli hartanah daripada pemaju perumahan berlesen mungkin menerima pengurangan sehingga 50%. Yuran guaman juga dikenakan SST 8% dan pembayaran luar, yang tidak ditambah oleh kalkulator ini.
Contoh pengiraan
Seorang warganegara Malaysia membeli rumah RM500,000 dengan pinjaman RM450,000.
- Duti setem MOT = 1% × 100,000 + 2% × 400,000 = RM9,000
- Duti setem pinjaman = 0.5% × 450,000 = RM2,250
- Yuran guaman SPJB = 1.25% × 500,000 = RM6,250
- Yuran guaman pinjaman = 1.25% × 450,000 = RM5,625
- Jumlah kos awal (tidak termasuk SST & pembayaran luar) = RM23,125
Warga asing yang membeli rumah sama akan membayar 8% × 500,000 = RM40,000 duti setem MOT sebaliknya.
Cara guna kalkulator ini
- Pilih Warganegara / PR atau Warga Asing — ini menetapkan kaedah duti setem MOT.
- Masukkan harga hartanah dan jumlah pinjaman anda (biar pinjaman 0 jika bayar tunai).
- Tandakan kotak pemaju jika membeli daripada pemaju perumahan berlesen untuk menerapkan pengurangan yuran guaman 50% secara petunjuk.
- Baca jumlah kos awal dan buka pecahan untuk melihat setiap item.
Peraturan duti setem & perubahan terkini
- Duti setem warga asing digandakan (berkuat kuasa 1 Januari 2026): warga asing kini membayar kadar rata 8% duti setem MOT ke atas hartanah kediaman, naik daripada 4%. Ini bertujuan menyejukkan permintaan spekulatif asing. Penduduk tetap dilayan seperti tempatan dan kekal dengan skala berperingkat 1%–4%.
- Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (berkuat kuasa 15 Julai 2023): menaikkan yuran pemindahan bagi RM500,000 pertama daripada 1% kepada 1.25%, dan memudahkan julat atas kepada 1.00% sehingga RM7.5 juta.
- Pengecualian duti setem rumah pertama telah ditawarkan dalam pelbagai Bajet bagi hartanah di bawah had harga tertentu — semak sama ada pengecualian semasa terpakai untuk belian anda sebelum menganggap anda perlu membayar jumlah penuh.
Rujukan rasmi: laman Duti Setem LHDN dan Majlis Peguam Malaysia mengenai Perintah Saraan Peguam Cara 2023. Angka di atas ialah ringkasan bahasa mudah kami sendiri; sahkan kadar dan pengecualian semasa dengan LHDN atau peguam anda.
Soalan lazim
Bagaimana duti setem MOT dikira di Malaysia?
Pada skala berperingkat harga belian atau nilai pasaran (yang mana lebih tinggi): 1% bagi RM100,000 pertama, 2% sehingga RM500,000, 3% sehingga RM1 juta, dan 4% melebihi RM1 juta. Setiap peringkat dicukai pada kadarnya sendiri. Mulai 1 Januari 2026, pembeli warga asing membayar kadar rata 8% ke atas keseluruhan nilai.
Berapakah duti setem pinjaman?
Kadar rata 0.5% daripada jumlah pinjaman (pembiayaan), untuk semua pembeli. Bagi pinjaman RM450,000 ia RM2,250. Tiada duti setem pinjaman jika anda membeli secara tunai.
Berapakah yuran guaman pemindahan?
Mengikut Perintah Saraan Peguam Cara 2023: 1.25% bagi RM500,000 pertama (minimum RM500), kemudian 1.00% sehingga RM7.5 juta. Skala terpakai secara berasingan pada SPJB dan perjanjian pinjaman. Peguam boleh memberi diskaun sehingga 25%, dan sehingga 50% bagi belian daripada pemaju berlesen. SST dan pembayaran luar ditambah di atas.
Bilakah duti setem perlu dibayar?
Surat cara perlu disetemkan dalam tempoh 30 hari dari tarikh disempurnakan (ditandatangani) untuk mengelakkan penalti. Dalam amalan, peguam anda menguruskan penyeteman dan mengutip duti daripada anda pada peringkat transaksi yang berkaitan.
Adakah pengecualian duti setem untuk pembeli kali pertama?
Pelbagai Bajet telah menawarkan pengecualian penuh atau separa duti setem MOT dan pinjaman bagi rumah pertama di bawah had harga tertentu. Ini berubah dari tahun ke tahun, jadi semak langkah Bajet semasa — jika satu terpakai, duti setem sebenar anda mungkin jauh lebih rendah daripada angka standard yang ditunjukkan di sini.
Adakah kalkulator ini termasuk SST dan pembayaran luar?
Tidak. Ia menunjukkan duti setem teras dan yuran guaman skala sahaja. Di atasnya anda harus menyediakan bajet untuk SST 8% ke atas yuran guaman, serta pembayaran luar (carian, pendaftaran, perjalanan), yang biasanya menambah beberapa ratus hingga beberapa ribu ringgit.
