Bagaimana kemampuan gadai janji berfungsi di Malaysia
Apabila anda memohon pinjaman rumah, bank bukan sahaja melihat hartanah — ia mengira berapa banyak pendapatan anda yang sudah terikat dengan hutang dan berapa banyak ruang yang tinggal untuk ansuran baharu. Nombor utamanya ialah Nisbah Khidmat Hutang (DSR) anda.
Apakah Nisbah Khidmat Hutang (DSR)?
DSR ialah peratusan pendapatan bulanan anda yang digunakan untuk membayar hutang:
- DSR = jumlah komitmen hutang bulanan ÷ pendapatan bulanan × 100%
"Jumlah komitmen bulanan" termasuk pinjaman kereta sedia ada, pinjaman peribadi, PTPTN, bayaran minimum kad kredit, dan ansuran pinjaman rumah baharu yang anda mohon. Kebanyakan bank mengehadkan DSR sekitar 60–70%, walaupun peminjam berpendapatan tinggi mungkin dibenarkan sehingga 80%. Sesetengah bank mengira DSR atas pendapatan bersih (selepas KWSP, PERKESO dan cukai), yang lain atas pendapatan kasar — kalkulator ini membenarkan anda memilih mana-mana.
Daripada ansuran yang mampu kepada harga hartanah
Kalkulator ini mengira secara terbalik:
- Ia mendarab pendapatan anda × had DSR untuk mencari jumlah hutang yang boleh anda tanggung, kemudian menolak komitmen sedia ada untuk mendapatkan ansuran pinjaman rumah maksimum yang mampu anda bayar.
- Ia menyongsangkan formula baki berkurangan (menggunakan kadar dan tempoh anda) untuk menukar ansuran itu kepada jumlah pinjaman maksimum.
- Akhirnya ia membahagi dengan margin pembiayaan untuk menganggar harga hartanah maksimum dan bayaran pendahuluan yang diperlukan.
Contoh pengiraan
Anda berpendapatan bersih RM6,000 sebulan, mempunyai RM1,000 komitmen sedia ada, dan bank membenarkan DSR 70%. Pada 4.20% selama 35 tahun dengan margin 90%:
- Jumlah hutang boleh ditanggung = RM6,000 × 70% = RM4,200/bulan
- Tolak komitmen sedia ada RM1,000 → RM3,200 tersedia untuk ansuran pinjaman rumah
- Ansuran itu menyokong pinjaman kira-kira RM703,000
- Pada margin 90%, itu hartanah kira-kira RM781,000, memerlukan bayaran pendahuluan sekitar RM78,000 (belum termasuk duti setem dan yuran guaman)
Melunaskan hutang sedia ada sebelum memohon ialah cara terpantas untuk meningkatkan jumlah pinjaman rumah yang akan diluluskan.
Cara menggunakan kalkulator ini
- Pilih pendapatan Bersih atau Kasar mengikut cara bank anda menilai DSR.
- Masukkan pendapatan anda (tambah pemohon bersama untuk pinjaman bersama), komitmen bulanan sedia ada, dan had DSR bank.
- Tetapkan kadar faedah, tempoh dan margin pembiayaan.
- Lihat harga hartanah maksimum, pinjaman, ansuran dan bayaran pendahuluan yang diperlukan.
Peraturan pemberian pinjaman & kemampuan di Malaysia
Kelayakan pinjaman rumah dibentuk oleh garis panduan pemberian pinjaman bertanggungjawab Bank Negara Malaysia dan dasar kredit setiap bank:
- DSR tidak ditetapkan oleh undang-undang: setiap bank menetapkan had dan definisi pendapatannya sendiri. Peminjam yang ditolak di satu bank atas sebab DSR mungkin diluluskan di bank lain yang menggunakan formula lebih longgar atau tempoh lebih panjang.
- CCRIS & CTOS penting: bank mengeluarkan laporan kredit anda untuk mengesahkan komitmen dan kelakuan pembayaran. Bayaran tertunggak, banyak kemudahan aktif, atau penggunaan kad kredit yang tinggi boleh mengurangkan pinjaman yang ditawarkan walaupun DSR anda kelihatan baik.
- Pendapatan berubah dipotong: komisen, bonus, kerja lebih masa dan pendapatan sewa selalunya dikira hanya 50–80% daripada nilai muka, jadi mereka yang bekerja sendiri dan penerima komisen patut memasukkan penampan pada angka di sini.
Rujukan: Rangka Kerja Kadar Rujukan (SBR) Bank Negara Malaysia. Had DSR dan layanan pendapatan berbeza mengikut bank; angka di atas ialah ringkasan bahasa mudah kami, bukan dasar bank.
Soalan lazim
Berapa banyak pinjaman rumah yang mampu saya beli di Malaysia?
Ia bergantung pada pendapatan anda, komitmen hutang sedia ada dan had DSR bank. Sebagai panduan kasar, darab pendapatan bulanan anda × had DSR (selalunya 60–70%), tolak komitmen bulanan semasa, dan bakinya ialah ansuran pinjaman rumah maksimum yang mampu anda tanggung. Kalkulator ini menukar ansuran itu kepada jumlah pinjaman dan harga hartanah maksimum.
Apakah DSR yang baik untuk diluluskan?
Lebih rendah lebih baik. Kebanyakan bank selesa meluluskan pinjaman yang mengekalkan jumlah DSR pada atau di bawah 60–70%. Jika DSR anda selepas pinjaman baharu melebihi had bank, pinjaman berkemungkinan dikurangkan atau ditolak. Pemohon berpendapatan tinggi kadangkala dibenarkan sehingga 80%.
Adakah bank guna pendapatan bersih atau kasar untuk DSR?
Ia berbeza. Sesetengah bank mengira DSR atas pendapatan bersih (selepas KWSP, PERKESO dan cukai), yang lebih ketat; yang lain guna pendapatan kasar. Kalkulator ini membenarkan anda menukar antara kedua-duanya supaya sepadan dengan kaedah bank anda. Jika tidak pasti, guna pendapatan bersih untuk anggaran yang lebih berhemat.
Adakah pemohon bersama meningkatkan jumlah pinjaman?
Ya. Menambah pemohon bersama (biasanya pasangan) menggabungkan kedua-dua pendapatan, yang meningkatkan ansuran boleh ditanggung dan seterusnya jumlah pinjaman maksimum — selagi komitmen pemohon bersama juga dimasukkan. Rekod kredit kedua-dua pemohon dinilai.
Mengapa pinjaman diluluskan lebih rendah daripada anggaran ini?
Bank mungkin memotong pendapatan berubah (komisen, bonus, sewa) kepada 50–80%, mengenakan had DSR lebih ketat, menggunakan tempoh lebih pendek berdasarkan umur anda, atau mengurangkan jumlah kerana rekod CCRIS/CTOS anda. Anggap angka ini sebagai panduan optimistik dan sediakan penampan.
Kos lain apakah yang perlu saya sediakan?
Selain bayaran pendahuluan, sediakan untuk duti setem MOT, duti setem pinjaman dan yuran guaman bagi kedua-dua SPJB dan perjanjian pinjaman — guna kalkulator Duti Setem & Yuran Guaman kami. Rancang juga untuk penilaian, MRTA/MLTA, insurans kebakaran dan kos pemindahan atau pengubahsuaian.
